江蘇省資產(chǎn)評估行業(yè)專業(yè)技術導師團執(zhí)業(yè)問題解答[三]

江蘇省資產(chǎn)評估行業(yè)專業(yè)技術導師團執(zhí)業(yè)問題解答[三]

 

江蘇省資產(chǎn)評估協(xié)會       2025-1-16

 

　　以下問題解答系根據(jù)江蘇省資產(chǎn)評估行業(yè)專業(yè)技術導師團日常開展業(yè)務指導和技術幫扶中，針對大家遇到的典型問題解答整理而成，僅代表專業(yè)技術導師個人意見，供會員執(zhí)業(yè)參考，不應被視為對相關法律法規(guī)、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則的解讀，不能替代資產(chǎn)評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)中結合項目實際情況進行的職業(yè)判斷。

 

　　問題：

 

　　1.評估基準日如何選擇。法院委托評估樓上漏水造成樓下門店的裝修損失。漏水是2023年冬天發(fā)生的，2024年評估機構收到委托查勘現(xiàn)場后，讓法院補充修復方案，法院委托了一家第三方機構出具了修復方案。后經(jīng)與該第三方機構溝通對接，法院約了出具修復方案的第三方與評估機構共同再次查勘現(xiàn)場，并出具了補充修復方案，重新確認了修復工程量。因為前后間隔時間較長，評估基準日應該確定為哪個時間比較合適?

 

　　2.損失評估是否考慮成新率。委托書上明確評估的是損失，漏水造成的裝修損失要不要考慮成新率?法官認為這屬于專業(yè)問題，由評估師自行判斷，那么我們該如何處理?

 

　　解析：上述兩個問題均屬于侵權財產(chǎn)損失的評估問題。

 

　　1.評估基準日的確定。本案出現(xiàn)了三個關鍵時點，即2023年財產(chǎn)損失發(fā)生時、評估機構首次現(xiàn)場勘察日、評估機構第二次現(xiàn)場勘察日。

 

　　根據(jù)《中華人民共和國民法典》第1184條的規(guī)定，“侵害他人財產(chǎn)的，財產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他合理方式計算”。因此，一般而言，評估基準日通常為財產(chǎn)損失發(fā)生日。

 

　　全國人大法工委在《中華人民共和國民法典釋義及適用指南(下冊)》中進一步指出，一般說來，市場價格會有上升或下降的可能，一個侵權案件審判終結需要時日，如果對于價格標準不作確定，則可能在司法實踐中引起混亂，侵權行為發(fā)生時、訴訟開始時、訴訟終結時等都可能成為裁判者考慮的時間點，由于市場價格的波動，不同的時間點賠償?shù)臄?shù)額就會不同。為了避免司法實踐中可能出現(xiàn)規(guī)則運用上的不統(tǒng)一，本條需要明確對財產(chǎn)損失的計算標準，最終確定以財產(chǎn)損失發(fā)生的時間點計算損失，主要考慮兩點:一是“損失發(fā)生時”相比較其他時間點最容易固定和掌握。其他時間點上，如起訴日、立案日、裁判日等均存在不確定，有可能存在同一類型案件確定時間不同的情況，不利于統(tǒng)一財產(chǎn)損失的計算點，二是本條還規(guī)定了“其他合理方式計算”確定損失的方法。當價格波動較大時，為了使被侵權人獲得充分的救濟，裁判者可以以其他合理方式確定損失。考慮到實踐的復雜性，沒有限定“其他合理方式”的范圍，由裁判者結合具體案情自由裁量。

 

　　在目前的司法實務當中，出于有利于充分保障賠償權利人合法利益之考慮，對于時間跨度長、特別是市場價值波動大，當事人原產(chǎn)權安置權益需要通過貨幣化方式實現(xiàn)的，亦可結合當事人的主張和在案證據(jù)，酌情選擇。

 

　　綜上，評估基準日的確定應由人民法院給出明確意見;在法院沒有給出明確意見前，應與法院充分溝通，提出專業(yè)建議，最終由法院確定。

 

　　2.裝修損失評估是否考慮成新率的問題。是否考慮成新率具體應參考人民法院確定的修復方案而定，并盡可能征求法院意見。通常情況下，整個獨立空間全部損失的，考慮成新率更為合適。“舊貌換新顏”，被侵權人獲得了全新的、額外的補償，有違“損失填平原則”。因漏水造成房屋室內(nèi)、室外裝飾裝修及家具、電器、設備等物品受損而產(chǎn)生的財產(chǎn)損失，在計算成新率時，應充分考慮各類資產(chǎn)的經(jīng)濟壽命年限。

 

　　局部更換或修復的，不考慮成新率，一般情況下考慮成新率后財產(chǎn)損失難以覆蓋必要的修復費用;無法修復需更換的家具、電器、設備等，評估時應考慮成新率。

 

　　3.最后，需要提醒大家注意的是，司法訴訟案件中涉及的財產(chǎn)損失評估，是對特定時點(如損失發(fā)生時)財產(chǎn)損失金額的判斷，因此，該評估結論的使用有效期僅在人民法院審理該案件期間確定該評估基準日財產(chǎn)損失金額時有效，不同于一般產(chǎn)權交易目的下評估結論使用有效期的確定。

 

　　執(zhí)筆人：中企華中天  李斌

 

　　審核人：金證評估 徐曉斌 中聯(lián)評估  岳修奎

 

　　天健華辰  陳小兵  北方亞事  李德沁